Іван Кудояр

В последние пару лет действительно вырос спрос на квартиры «под ключ». Многие застройщики Киева и Киевской области специализируются на строительстве домов, где 20-50% квартир строятся и продаются уже с ремонтом. Подобный ремонт увеличивает стоимость квартиры на сумму от 80 до 150 долларов за квадратный метр. Это самый экономный вариант ремонта, в который входит: внутренние двери, необходимая сантехника, обои и кухня (эконом-вариант). Подобные квартиры действительно выглядят очень симпатично.

1) Я считаю, что в ближайшие годы спрос на жилье эконом-класса останется достаточно высоким. Что касается того, поползут ли цены вверх, то, на мой взгляд, это будет плюс-минус такая же стоимость, то есть не будет резкого подъема. Падение возможно, если усложнится ситуация на внешнеполитической арене, либо если существенно начнет падать экономика.
2) Спрос на подобные программы был всегда. Но сейчас очень мало подобных программ работает, так как застройщик без большой охоты идет на такие рассрочки, лизинг и т.п. А государство не имеет средств для поддержания подобных программ. Естественно, если заработают такого рода программы, это оживит рынок недвижимости.

Случаи за 24-летнюю практику бывали разные. В частности, бывало, что покупатели рассматривали квартиру площадью 150 квадратных метров как единую площадь с санузлом, то есть без внутренних перегородок. Были варианты, когда собственники квартир совмещали кухню… с ванной комнатой. Фантазии у людей бывают разными. :)

Собственники старых квартир снижают цену только в том случае, если они крайне мотивированы к продаже. Если время не поджимает, и у них нет большой необходимости в деньгах, они удерживают цену. У них до сих пор остается в голове сумма, за которую они приобретали жилье, либо стоимость, которую им когда-то предлагали. Очень тяжело объяснить собственнику старой квартиры, что его недвижимость стоит в три-четыре раза меньше, чем в 2008 году. Но продажи есть…
Застройщики более заинтересованы в продаже своих квартир, чем собственники вторичного рынка. Поэтому три четверти сделок происходит на первичном рынке.

Логично, конечно, снести старый жилой фонд и застроить ликвидное место современными домами. Но выселение старых жильцов из домов хрущевского типа крайне усложняет эту задачу. Застройщики Киева предпочитают осваивать пустые территории либо территории промзон. Вероятность выселения жильцов из хрущевок будет тогда, когда стоимость недвижимости увеличится как минимум в два раза.

Из-за того, что нет государственного городского контроля над темпами роста строительства, застройщики все вкладываются и вкладываются в новые комплексы и новые строительные площадки. А это ведет к переизбытку построенных площадей. Но так как рынок покупки недвижимости не безграничен, многие комплексы не успевают распродаться до ввода в эксплуатацию, что ведет к естественному снижению стоимости квадратного метра. То есть сами застройщики способствуют удешевлению жилья, причем разных сегментов.

Сентябрьское обесценивание гривны привело к кратковременному падению спроса на две-три недели. Сейчас рынок восстановился.
Если обесценивание гривны будет происходить и дальше существенными темпами, покупатели разделятся на две части: те, у кого сбережения в долларах, будут ожидать дна падения, а те, у кого сбережения в гривне, будут быстрее вкладывать в недвижимость, что приведет (как показало падение гривны в 2013-2014 гг.) к небольшому росту.

Сложно ответить на этот вопрос, т.к. диктует цену не застройщик, а цена предложения на определенном сегменте рынка. В Печерском районе есть ряд комплексов, где, по мнению покупателя, сильно завышена стоимость квадратного метра. К примеру, Новопечерские Липки, бульвар Фонтанов и т.п. Но застройщик держит цену. И покупатели на подобные квартиры тоже находятся.

1) Да, предложение в самом деле превышает спрос.
2) Строительная индустрия — очень мощный и инертный организм. Застройщикам крайне тяжело его остановить. То есть те строительные площадки, которые отводились два-три года назад, только сейчас начинают активно застраиваться. Соответственно, застройщики вынуждены наращивать темпы строительства. Им просто некуда деваться.

Да, действительно, сейчас многих инвесторов (покупателей) привлекает пригород Киева своей стоимостью квадратного метра и лучшей экологии. Но это вынужденный выбор. Уже сейчас пригороды сталкиваются с массой сложностей. Первая из них — отсутствие дорог и развитой инфраструктуры. В ближайшие годы это будет только усугубляться. Уже сейчас многие собственники загородного жилья реализуют свои квартиры, чтобы переехать ближе к метро в Киев. Наиболее популярны Софиевская Борщаговка, Вишневое, Ирпень и Бровары.

Сейчас самая востребованная недвижимость — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центральных районах Киева площадью до 55 квадратов, которые служат либо аккумулятором сбережений населения, либо рассматриваются в качестве бизнеса — под сдачу в аренду. На подобные квартиры есть более чем устойчивый спрос.

Первое, на что стоит обращать внимание, — это степень готовности дома. Рекомендую инвестировать, если она составляет 60% и более.
Второе — разрешительная документация и права на землю.
Третье — деловая репутация и экономическое положение самого застройщика.
Четвертое — договорные отношения и схема инвестирования в квартиру (чтобы в этом разобраться, нужно приглашать опытного специалиста этого профиля). В 40% новостроек в Киеве и Киевской области инвестировать опасно.

Переизбыток строящегося жилья — очевиден. Но сравнивать ситуацию с «мыльным пузырем» 2008-го года не совсем правильно. Тогда были совершенно иные экономические показатели и предпосылки. Если сейчас и лопнет "пузырь", то это будет медленное или очень медленное снижение, не такое резкое, как тогда. Если произойдут катаклизмы экономического или политического характера в стране, то 20-40% застройщиков Киева и Киевской области могут полностью или частично заморозить строительство.

Проблема парковок крайне актуальна для Киева. Ранее, пять лет назад, застройщик не мог утвердить проект, если количество квартир не ровнялось количеству парковочных мест. Сейчас все изменилось: застройщики заявляют свои дома как социальное жилье, и архитектура закрывает глаза на отсутствие парковок. Эта проблема не только застройщика, но и городской власти, ведь именно она утверждает проект и позволяет строить.
Следует отметить, что, если дома проектируются с достаточным количеством парковочных мест, это существенно удорожает строительство. А подобный дом будет просто не интересен покупателю из-за стоимости квадратного метра.

Если у вас сбережения в долларах, на мой взгляд, стоит воздержаться от покупки недвижимости. Это если вы рассматриваете приобретение недвижимости как инвестиционный проект. Если же вы хотите приобрести недвижимость для своих личных семейных целей, покупайте, ведь жизнь продолжается.
В случае, если у вас сбережения в гривне, советую вложить. Но главное — не ошибитесь с комплексом.

На втором месте после Киева по стоимости жилья — Одесса. А далее следуют Львов и Харьков. Рынки других городов крайне отличаются от киевского, так как имеют свой ярко выраженный региональный характер.
Дороговизна жилья оправдана, но цену формирует не застройщик, а рынок. Она может быть и в два-три раза выше, так и на 50% ниже.

Постоянно общаясь с застройщиками, задаю один и тот же вопрос: какова себестоимость одного квадратного метра в вашем доме? Кто отвечает, кто скромничает...
Но вывод таков: в пригороде (Ирпень, Буча, Вишневое) себестоимость составляет от 8,5 до 9,5 тысяч гривен за квадратный метр, в Киеве — от 10 до 17 тысяч гривен (в зависимости от класса дома, месторасположения, высотности и плотности застройки).
Естественно, продажа меньше себестоимости влечет за собой замораживание строительства рано или поздно.
Но если смотреть на соотношение себестоимости новостроек в центральной части Киева и цены, по которой квартира продается, то еще остается немалый потенциал.

Застройщики пытаются экономить буквально на всем — от толщины плиты перекрытия до прочности фундамента. Но все равно строители имеют старую советскую закалку, и они привыкли закладывать в проект 200% прочности. Поэтому вероятность ближайшего обрушения новостроек маловероятна. Если и будут вылезать подобные конструктивные недостатки новостроев, то лет через 30-50.
Риелтор — это профессиональный продавец недвижимости. Он не заинтересован вскрывать недостатки в доме и предупреждать об этом покупателя. Он заинтересован в сделке. То есть ориентироваться на мнение риелтора ошибочно.

В Киеве аренда жилья отличается от стоимости аренды в европейских столицах на 50-100% в сторону понижения, то есть у нас низкая стоимость аренды жилья. Но у нас и крайне невысокие заработные платы, к которым привязывается Bloomberg, составляя подобные рейтинги. Хотя, конечно, Bloomberg не учитывает зарплату в конвертах, ориентированность экономики Украины на "серый рынок" и т.п. Поэтому выводы Bloomberg считаю необъективными для киевского рынка аренды жилья.

Как я уже говорил, сейчас в основном покупаются маленькие квартиры. Спрос на элитную недвижимость есть, но он крайне невелик. Это 3-5% от общего количества сделок в Киеве и Киевской области.

Рынок недвижимости Украины крайне сегментирован. Денежные потоки из одного сегмента перетекают в другой. И если имеется устойчивый спрос на небольшие квартиры, то на землю спрос не велик. Нужно учитывать, что земля — это долгосрочная инвестиция, которая подразумевает строительство, подключение к коммуникациям и т.п. То есть перспектива развития земельного участка на протяжении трех-пяти лет.
Украинский покупатель предпочитает более ликвидную недвижимость с перспективой получения права собственности, выгоды и тому подобного через год-два.

Рынок недвижимости напоминает воздушный шар. Чем больше денег в стране, тем этот шар больше. И наоборот.
Не вижу больших предпосылок к росту экономики в стране и увеличению платежеспособности населения. Сальдо платежного баланса, к сожалению, в Украине снижается на протяжении последних 13 лет. То есть воздуха в воздушном шаре становится из года в год меньше. Снижение стоимости недвижимости более вероятно.

Потому что молодежь, основной потенциальный покупатель жилья, сейчас более современная, и она предпочитает не покупать жилье, а арендовать, даже если есть деньги. Ведь сейчас выгоднее арендовать жилье, чем покупать. В данный момент стоимость недвижимости составляет 140-200 арендных платежей, то есть закономерно аренда недвижимости может повыситься еще приблизительно на 20-30%.