Нерентабельний проєкт і проблеми з фінансами: чому мешканцям хрущовок доведеться ризикнути

Влада вирішила зрушити з місця лежачий камінь і знову повернутися до питання хрущовок. Тепер Мінрегіон пропонує забудовникам реконструювати квартали зі старим житловим фондом. Однак, як зазначають експерти, забудовникам, перш ніж взятися за проєкт, доведеться неабияк витратитися, щоб зайнятися реконструкцією. Не кажучи вже про те, що на відселення навряд чи погодяться самі мешканці.

Стара нова пісня

Варто зазначити, що за останні роки тему "хрущовок" – цегляних або панельних багатоповерхівок в спальних і промислових районах міст, побудованих в минулому столітті – не зачіпав хіба що ледачий.

Зокрема, ще у 2006 році навіть був ухвалений закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", проте реалізувати його ні тоді, ні в наступні каденції парламенту так і не вдалося. Тоді ж не отримав продовження і пілотний проєкт, який повинні були реалізувати у столиці. Багато в чому тому, що під знесення або модернізацію (в законі не було чітко зазначено) хотіли віддати "хрущовки" в центральних районах – "золотій жилі" для забудовників.

Ще через 7 років, у 2013-му, за проблему хрущовок спробували взятися знову – зокрема, в Києві збиралися будувати новий будинок на місці хрущовки на Лісовому масиві - нібито навіть оформили документи для одного із забудовників, але у підсумку старий будинок залишився стояти на колишньому місці.

За час каденції Порошенка тему хрущовок зачіпали щонайменше двічі - зокрема, колишній очільник Мінрегіону, Геннадій Зубко, під час свого перебування нардепом навіть брав участь у написанні змін до ухваленого закону, але тоді проєкт до зали парламенту так і не потрапив.

читайте такожХрущовки своє відслужили: у Кабміні придумали, як назавжди позбутися старих будинківЗрештою, за роботу в цьому напрямку знову взялися вже за Зеленського. Так, два роки тому в КМДА дали вказівку зробити перепис застарілих багатоповерхівок у місті. Судячи з усього, аналогічну роботу провели й у інших містах - як наслідок, в Держстаті повідомили, що загальна площа застарілого житлового фонду в Україні становить 4,33 млн квадратних метрів. А це:

• 4646 багатоповерхівок, побудованих до 1919 року;
• 9693 будинки, побудованих до 1953 року;
• 7192 багатоповерхівки, побудовані до 1969 року;
• 5364 будинки, побудовані до 1989 року.

Що пропонують депутати

Власне, зараз Мінрегіон запропонував внести зміни до чинного закону. Як повідомила заступниця міністра розвитку громад і територій України Наталія Козловська, правками передбачається проведення інвентаризації органами місцевого самоврядування наявного застарілого житлового фонду. Саме ці дані, за її словами, стануть основою для розробки програм і проєктів комплексної реконструкції кварталів.

До слова, місцева влада буде ініціатором реконструкції застарілого житла. Вони залучатимуть до реконструкції інвестора-забудовника, якого відбиратимуть за конкурсом.

Рішення про участь багатоквартирного будинку в проєкті реконструкції ухвалюватиметься за результатами загальних зборів власників нерухомого майна, і за згодою 75% власників (у чинному законі - 100%).

Крім того, в законопроєкті вказано кілька способів комплексної реконструкції застарілого житла – модернізація можлива як з обов'язковим тимчасовим відселенням мешканців, так і без нього, а також шляхом знесення житла і будівництва нового.

читайте такожУ Києві знесуть "втомлені" хрущовки - які будинки під загрозоюСвоєю чергою договір з інвестором повинен буде передбачати зобов'язання місцевої влади щодо забезпечення реконструкції або капремонту, а також побудови нових об'єктів як соціальної інфраструктури (дитячі садки, школи, лікарні тощо), так і інженерної (труби, дороги тощо).

Крім того, місцева влада та інвестор-забудовник ще до початку реалізації проєктів повинні створити маневровий житловий фонд, в який тимчасово переселятимуть мешканців старих будинків на час реконструкції.

Змінами вдосконалюється і процедура компенсації власникам застарілого житла. Зокрема, мешканець будинку матиме право:

• повернутися до своєї квартири після завершення реконструкції будинку;
• отримати компенсацію за квартиру, тобто фактично продати її інвестору-забудовнику;
• збільшити або зменшити площу квартири завдяки покупці або продажу квадратних метрів, або навпаки, продати квадратні метри і зменшити площу.

Крім того, законопроєктом розширюється перелік джерел фінансування проєктів реконструкції. Зокрема, вони фінансуватимуться за кошти державного та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких знаходяться об'єкти нерухомого майна. ОСББ також зможуть брати активну участь у реалізації заходів з реконструкції свого будинку.

Ідея заглухне в містах-мільйонниках

Експерти пояснюють, що в нинішньому вигляді законопроєкт містить в собі низку ризиків.

Власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп", експерт у сфері девелопменту та будівництва Назар Бенч зазначає, що інвестувати в ініціативу з реконструкції застарілого житлового фонду вигідно у великих містах країни — Києві, Харкові, Одесі, Дніпрі. Наприклад, у столиці під реконструкцію, ймовірно, насамперед потраплять квартали в центральних районах, з найвищою вартістю землі — Печерському, Шевченківському, Подільському. Водночас у менших містах реалізація цієї ініціативи, з урахуванням низьких темпів будівництва, може опинитися під сумнівом.

Водночас за словами кандидата економічних наук, незалежного експерта Олександра Хмелевського, ті зміни, які вносяться Мінрегіоном, все одно не розв'язують головних проблем, які заважали запустити процес реконструкції.

"Багато мешканців не хочуть змінювати місце проживання. Нове житло їх може не влаштовувати. Для заохочення забудовнику доведеться пропонувати краще житло, що збільшить його витрати. Однак, частина людей, навіть за таких умов не погодиться на переселення. Приватизація житла, яка зробила жителів власниками не тільки квартир, але співвласниками всього житлового будинку та прибудинкових територій, значно ускладнює процес реконструкції житла. Однак, змінити її умови і звузити права власників неможливо", - говорить експерт.

Крім того, за словами Хмелевського, забудовник повинен буде спочатку побудувати житло за власні кошти, безоплатно передати його жителям будинків, які зноситимуть, і тільки потім будувати нове житло, яке він може вже продавати. Але у нас більшість забудовників починають продавати квартири вже на стадії котловану і фінансують будівництво коштом покупців. "При будівництві житла для відселення, забудовнику доведеться шукати кошти на його фінансування. Банківські кредити обійдуться досить дорого. Місцеві бюджети для реконструкції житла теж коштів не мають. Державний бюджет, який постійно дефіцитний, теж навряд чи виділить значні кошти для фінансування проєкту. Тому, попри законодавчі зміни, масштабна реконструкція навряд чи відбудеться", - підсумував експерт.

Наші стандарти: Редакційна політика сайту Главред