Сьогодні, 1 липня, в Україні, після 30 років спроб, офіційно запускається ринок землі. З цього дня українцям дозволять купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення з рук в руки.
Експерти, опитані Главредом, уточнюють, що на перших порах зробити це буде не дуже просто.
Варто зазначити, що ринок землі будуть запускати у кілька етапів. Під час першого, з 1 липня, продавати і купувати землю зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. Причому купити скільки завгодно землі не вийде, бо діє обмеження з продажу – не більше 100 гектарів в одні руки.
Переважне право на викуп землі у власника отримає фермер, який орендує і працює на цій землі. Крім того, у перші два з половиною роки землю не зможуть купувати агрохолдинги, юридичні особи і, тим більше, іноземці.
Юридичні особи з українською реєстрацією зможуть купувати землю на другому етапі запуску, з 1 січня 2024 року. Тоді ж збільшать і розмір концентрації землі в одних руках - до 10 тисяч гектарів.
Що ж стосується можливості купівлі землі іноземцями, то це стане можливо лише після того, як за це проголосують українці на референдумі, дата якого досі невідома.
Як заявив перший заступник Міністра аграрної політики та продовольства України Тарас Висоцький, у разі, якщо земельну ділянку в Україні спробують купити іноземці, зокрема, росіяни або бойовики ОРДЛО, то в такому випадку землю у них можуть конфіскувати.
"Якщо ж вони якось спробують обійти закон, оформляти угоди через українців, ми будемо це моніторити. Держава, СБУ та Держгеокадастр. І в разі фіксації такого факту є можливість просто забирати цю землю", - сказав Висоцький.
Крім того, через два роки після запуску ринку землі через аукціони в режимі реального часу також можна буде продавати і комунальні землі.
Як уточнили в Мінагрополітики, для продажу ділянки власник землі повинен мати його кадастровий номер, зареєструвати право власності в держреєстрі прав на нерухоме майно і мати паперову або електронну виписку з держреєстру прав.
Для цього власнику землі потрібно буде звернутися до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації по встановленню або відновленню меж ділянки в натурі і зареєструвати ділянку в Державному земельному кадастрі, після чого ділянці буде присвоєно кадастровий номер.
Читати такожУкраїна запускає ринок землі: Шмигаль анонсував стрибок цінДля реєстрації права власності на землю, яке можна оформити у виконавчих органах сільських, селищних або міських рад, а також у нотаріуса або в ЦНАПі, знадобляться наступні документи:
Також, крім збору інформації про ділянку, покупцеві потрібно буде сплатити два податки від вартості землі, зазначеної в договорі про купівлю-продаж – 5% податку на доходи фізичних осіб і 1,5% військового збору, причому заплатити ці податки потрібно буде до нотаріального оформлення угоди.
При цьому, як уточнювали в Мін'юсті, зазначена в договорі ціна не може бути нижче оціночної вартості землі, яка була зафіксована до її продажу.
Головна інтрига, яка досі не розкрита - реальна вартість гектара. Справа в тому, що зараз ринок землі фактично дозволяє продавати саме паї – тобто родючі грунти площею в 3-7 гектарів. За словами Тараса Висоцького, вартість одного такого паю становитиме приблизно 200 тисяч гривень.
Однак поточна ціна - не остаточна і, швидше за все, буде рости. Зокрема, прем'єр Денис Шмигаль прогнозував, що вартість одного гектара протягом 10 років після запуску може зрости, щонайменше, в 5 разів.
Як розповів Главреду нардеп Слуги народу, голова підкомітету з питань ціноутворення та розвитку зовнішньоекономічної діяльності в агропромисловому комплексі Комітету ВРУ з питань аграрної та земельної політики Андрій Богданець, з 1 липня ціни на земельні ділянки різко не зміняться, адже для встановлення ринкової вартості необхідний час.
"Ціна буде залежати від багатьох факторів: інвестиційної привабливості країни, рівня оподаткування, рівня державної підтримки, доступності залучення кредитних коштів, світових цін на сільськогосподарську продукцію, а також істотні обмеження в придбанні землі, встановлені до 2024 року», - сказав Богданець.
Екс-нардеп Олексій Мушак також переконаний в тому, що надалі ціна землі буде залежати від попиту і пропозиції, адже в тій моделі ринку, який запускається в Україні, людей, які захочуть купити землю, буде значно більше, ніж тих, хто захоче її продати.
Читати такожЕксперт розповів, яку небезпеку несе для країни відкритий ринок землі"Початкова ціна землі буде приблизно $1,5-2 тисячі, а далі будуть боротися дві моделі визначення ціни. Одна з них – так звана виробнича, за якою землю можуть купувати ті, хто її обробляє, розглядаючи покупку землі як доповнення до свого бізнесу. У цьому випадку землю навряд чи зможуть купувати за ціною дорожче $2 тисяч, так як при більшій вартості її буде складно окупити за 7-8 років. Друга модель - так званий пасивний дохід від землі. Позаяк в Україні особливо нікуди інвестувати, а у населення на руках є велика кількість готівкових коштів, люди будуть думати – покласти гроші на депозит в банк (що приносить невеликий відсоток доходу), вкладати гроші в ОВДП або ж купити землю. У цьому випадку саме покупка землі генерує більше грошей. За цією схемою земля може коштувати близько $3-4 тисяч», - пояснив Мушак.
Перевіряти можливість покупки тією чи іншою людиною, згідно з прийнятим Кабміном порядку, зможуть нотаріуси.
Перевірка фізосіб (а пізніше - і юросіб) включатиме:
За підсумками такої перевірки нотаріус повинен буде скласти протокол-резюме про те, чи відповідає претендент на землю критеріям, після чого дані нотаріуса також повинен буде перевірити держорган, який здійснює контроль за обігом земель і в разі невідповідностей будуть готуватися відповідні судові позови про конфіскацію землі.
Крім того, перевірці підлягатимуть і кошти на покупку – тільки після цього нотаріус зможе оформити угоду. Оскільки законом заборонено купувати землю за готівку, перед покупкою потрібно буде покласти суму на банківський рахунок. Саме цей рахунок згодом перевірятиме Фінмоніторинг на предмет законності отримання доходів.
"Кошти потрібно буде перевести зі свого рахунку на чужий. Коли ви йдете в банк, то гроші, що знаходяться на вашому рахунку банк за визначенням проводить ідентифікацію. І якщо ви, наприклад, маючи офіційний дохід в 100 тисяч гривень на рік, почнете проводити операції на мільйони гривень, то банк просто не пропустить ваші платежі», - розповів Мушак. І додав, що купити відразу великі ділянки в 10-20 гектарів буде проблематично, так як Фінмоніторинг буде перевіряти ці угоду і покупцеві спочатку доведеться надати документи, що підтверджують легальність доходів.
Читати також"Жорсткий ринок": експерт оцінив ризики закону про продаж земліЯк розповів анонімно Главреду керівник управління фінансового моніторингу одного з банків, банки не можуть бути прямим контролером виконання норм земельного законодавства в угодах купівлі та продажу ділянок. «Це скоріше зона відповідальності органів та осіб, які реєструють права власності на земельні ділянки. Завдання банків в даному випадку перевірити джерела походження коштів, підтвердити їх легальність. Водночас фінансовий моніторинг банку також буде частиною загальної системи контролю за виконанням земельного законодавства - якщо при цьому з'ясується, що є ризик порушення закону, фінустанова блокуватиме операцію.
Експерти, опитані Главредом, погоджуються, що в перші два роки після запуску ринку ажіотажу на продаж землі не передбачається. З одного боку, через низку бюрократичних процедур, а з іншого – через очікування власників дочекатися більш вигідних цін на свої ділянки.
Тієї ж думки, до речі, дотримуються і в Мінагрополітики - за їхніми оцінками, в перший період може бути продано не більше, ніж 1 млн га, що, в свою чергу, принесе українському бюджету не більше 500 млн гривень.
Варто також уточнити, що закон передбачає право на судове оскарження порушень. Як уточнила в коментарі Главреду адвокат АО Kachura Lawyers Тетяна Чумакова, згідно з Земельним кодексом, українці зможуть звертатися до суду у разі виявлення порушення по концентрації земель в одних руках, постраждала сторона має право звернутися до суду і зажадати вилучення «зайвих» земель - в цьому випадку надлишок порушник за рішенням суду повинен буде розпродати протягом року.
«За рішенням суду, надлишок площ таких земельних ділянок, будуть конфісковувати і примусово продавати. Однак, колишньому власнику компенсують їх вартість. Примусовому відчуженню підлягають і земельні ділянки, у разі переходу права власності до особи, яка не має права їх набувати (в даний час щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення заборона діє щодо іноземців)», - сказала Тетяна Чумакова.